２００５市场特征

政策冲击波迫使增速趋缓

本来上半年房地产市场的增长速度很快，但是由于从上半年开始，国家下发了几个条文，并且比较频繁，对消费者、银行、投资者的影响远远大于实际影响。比如说贷款，银行对房地产的贷款总额依然没有减少，并且按照各种数据还增长了３０％多，实际上增长并没有减少，但是对房地产的购买速度、投资速度产生了一定的影响。

地产指标仍在上升

房地产的各项增值指标，虽然速度放缓，但是幅度仍然没有减少，仍然是两位数增长。我听说最新一个指标，郑州的房价已经突破了３０００元。大家知道作为中国的一个省会城市的房价，我认为在过去几年一直是被低估的，bob综合最新版体育的房价在过去几年都是比较低的，这个价位与在整个经济总量当中的地位、其他综合经济指标在国内的排位不太吻和。

空置率大大下降

今年比去年下降了３０％多，也就是说市场整个还是比较理性的，没有泡沫。

投资主体多元化

大家都知道三年以前的开发商基本上都是熟面孔，９０％以上都是本地的开发商。但今年以来，这种色彩已经非常浓厚了，像上海的绿地，浙江的绿城，全国知名的地产商在今年开始介入郑州市场。

消费结构悄然变化

我个人一直认为，去年以前，在郑州或全省买房子一般来说９０％以上都是自住为主的。但是今年随着郑东新区开发节奏的加快，一些特殊的事件，包括中国第一条快速铁路交通枢纽在郑东新区的最后确定，增强了投资者的信心。很多同行都没有想到郑东新区的房子会卖得这么好。其实刚开始包括郑东新区的一些开发商的信心也不足，起始价比较低。但是应该看到，以投资为主要目的的消费者已经在开始加大。

产品形态日趋丰富

２００５年市场上的新产品比较多，包括一些大型的别墅盘子，一些过去在国内市场上没有见到过的，产品形式在逐渐丰富。包括很多商业的商品房，像前一段的大上海城等以投资为主的商户。

商业模式比较清晰

商业模式是全国的同行交流比较多的话题。在过去的１２年当中，bob综合最新版体育主要把它定位为五种形态：住宅、写字楼、商场、工业厂房和公寓式酒店。像公寓式酒店这类原来市场上很少见的产品，今年已经开始比较多地出现了。

预测２００６市场前景

总体呈现平稳、理性状态

在过去的几年，各地政府还是在大量地推公务员住宅，比如说安阳市场，在过去有几千套公务员住宅，新乡市场也有１０００套。当时我曾提出过一些意见，因为这造成了新的不公平现象，实际上加重了社会上不和谐的声音。在过去的两三年我也提出过这样的意见，但是遗憾的是没有得到重视。矛盾依然存在，市场化的程度没有达到理想的状态。

我相信在未来的两年当中，市场化程度会不断地得到提升，越来越多的政府官员会认识到这一点。在这个大前提下，我相信明年依然会在一个平稳、理性的状态下发展。

开发规模的整体优势继续显现

今年河南省在建的房子超过了４７００万平方米，在全国来说总量排在前十位。这就是bob综合最新版体育的人口优势和经济总量整体优势所带来的结果。

我认为河南省的住宅商品供应量从今年开始应该每年在４５００万平方米以上。所以，我认为就河南的房地产而言，开发规模的整体优势在今后几年还会不断地上升，我希望明年突破５０００万平方米，如果能够达到这个数字的话，我相信各位开发商将会有干不完的活。

地区优势向周边蔓延

投资多元化的优势在郑州已经非常明显了，但是这种现象在地市、中等城市还不够明显，但是我相信在明年这种现象就会非常明显。因为随着长三角经济结构的调整，加上一线城市土地供应的不断收紧，那些一线城市的二、三流开发商已经很难拿到土地了。也就是说在这种大型城市三五亿拿不到地的情况已经开始显现。明年郑州、安阳、开封都会看到那些在一线城市无奈地退出的开发商在bob综合最新版体育这里扮演大鳄的角色。我知道在周口、洛阳、安阳已经有了沿海一代的开发商。

开发商阵营继续调整，强者愈强、弱者愈弱

过去如果说还可以看到一些规模不大的开发商的话，那么明年将会逐渐地消化完，郑州市场的开发阵营将会继续调整。第一方阵的开发商阵容将会基本确定。

产品主义将成为市场的主旋律

重营销轻产品、重外观轻内容、重营销轻管理这些现象在过去十年的中国市场还是比较普遍的。但是这两年已经有厂商开始重视自己的产品了。我相信从明年开始，产品主义会成为主旋律，越来越多的开发商会关注自己的产品的科学性、投资成本的控制，以及产品的产业化率。所以产品主义我相信明年将会被主流地产商所认识。

服务理念提高到战略高度

原来物业管理还没有提高到战略领域，大多数人还是从营销角度来看待物业，我相信本地的一些开发商有些已经做得非常好了。随着这些管理好的小区成为市场的引导者之后，会有越来越多的地产商把服务不仅物业服务，提高到战略的高度，成为一些主流地产商今后时期的管理的中心工作。

优势企业将成为与国际企业接轨的巨大桥梁。bob综合最新版体育通过十几年的积累赢得了国际市场的认可，今年四季度先后从海外募集到了４５００万美元，我相信越来越多的公司，一些优秀地产商的优秀项目，会借助自己本身产品项目的优势，吸引国外资金的进入。所以这些优势企业的优势项目将会成为国际资本运作的巨大桥梁。

房地产行业的支柱地位有望得以巩固

大家知道，今年全省的投资如果接近３００亿的话，将会占到bob综合最新版体育河南省投资增长总额当中一个很大的比重。在今后几年我相信房地产行业的这样一种形势，在河南依然会向好。另外在今后几年就中国而言，大量的国际资本会介入到中国市场中来。从明年开始，我相信一些国际资本会投入企业，实际上在今年也已经有企业开始运作了，这应该是今后的一个运作方式。另外就是产业化将会成为今后越来越被开发商提到的一个关键词。